Битва ретейлеров и владельцев торговых центров за снижение арендных ставок вышла на новый уровень. В Петербурге замечены такие явления, как диверсия, шантаж и платные переговорщики.
В условиях, когда продавцы не могут платить непомерно высокую аренду, а собственники торговых площадок не хотят понижать ставку, бизнес-среда породила новую услугу — за отдельную плату переговорщики готовы помочь найти компромисс. Предложение как нельзя кстати, потому как в Петербурге уже развернулась настоящая партизанская война, где спросом пользуются методы диверсии и шантажа.

В гипермаркете «Ашан», дислоцирующемся в ТРЦ «Радуга» на проспекте Космонавтов опустели полки. «Нет тортов, свежей рыбы, свежего молока. Особенно дико видеть «голый» уголок с фруктами и овощами, только в одной корзине лежит капуста. Хлеба и булки только два наименования, отсутствуют продукты кулинарии – салаты, пирожки, кура-гриль. Видимо, кризис особенно сильно ударил по «Ашану», или он обанкротился», – пишет читатель «Фонтанки» Кирилл.

Сотрудники магазина признали в разговоре с «Фонтанкой» наличие проблемы и поделились инсайдом: им сказали, что после 1 апреля они будут работать в других магазинах сети «Ашан». Пресс-служба ретейлера напрочь отвергла предположение о скором закрытии площадки в ТРЦ «Радуга», объяснив пустые полки и перевод персонала в другие точки «оптимизацией издержек», а также тем, что компания «несёт убытки в данном гипермаркете в связи с высокими затратами на содержание магазина, в том числе на арендную плату».

Французский ретейлер более года ведет с собственником ТРЦ (французско-голландской «Ралмир Холдинг B.V.») борьбу за снижение арендных платежей. Борьбу пока безуспешную.
Будучи привязанной к валюте, ставка в ТРЦ «Радуга» после девальвации рубля в 2014 году выросла в два раза, однако скидка, предложенная собственником, не устроила ретейлера. «Ашан» неоднократно грозил администрации ТРЦ закрытием, но реализовать намерение не решился, так как арендный договор предусматривает за такие шалости штраф в размере платы за полгода.

Поэтому пустые полки и витрины осведомленные рассматривают как новый элемент боя. Сокращение до минимума ассортимента у якорного арендатора, которым является «Ашан», ударит по посещаемости всего ТРЦ, что может заставить собственника пойти навстречу.

Партизанят в Петербурге не только в французы. «В последний год почти все арендаторы и арендодатели находятся в состоянии войны», – комментирует директор департамента коммерческой недвижимости АРИН Екатерина Лапина. Однако в успехе методов «Ашана» эксперт сомневается. «Используя приемы родом из 90-х, российский менеджмент навредит в первую очередь своей компании», – отмечает она.

Торг уместен

В конце 2014 года к валюте была привязана ставка аренды в большинстве крупных петербургских торговых комплексов. «Рублевые договоры, как правило, были в маленьких районных ТЦ», – говорит Владислав Фадеев, руководитель отдела исследований компании JLL в Петербурге.

После девальвации многие собственники давали временную скидку – сроком от месяца до года, фиксируя курс на уровне 35 – 40 рублей за доллар. Однако постепенно он вырос до 50 – 65 рублей. Кто-то и вовсе отказался продлевать льготные условия.

На фоне снижения спроса для многих ретейлеров новые расценки оказались неподъемными. К примеру, ТРЦ «Галерея» в 2015 году покинуло около 40 брендов. Большая часть воспользовалась тем, что у них как раз истекли договоры аренды.

Те игроки, кому условия соглашения с собственником не позволяют покинуть площадку прямо сейчас, ищут обходные пути. Например, сокращают площади магазина, сдавая их в субаренду. Немецкая сеть бытовой техники и электроники Media Markt осенью 2015 года урезала площадь гипермаркета в ТРК «Юго-Запад» в два раза. Финская SOK Retail Int. передала свой гипермаркет Prisma в Колпино петербургской «Интерторг», а в ТРК «Континент» – «Перекрестку», а также в два раза сократила площади в ТРК «Гранд Каньон». По данным АРИН, Prisma хотела сдать в субаренду площади и в «Балтийской жемчужине». «С нашей помощью они нашли претендента, но собственник отказался сокращать площади Prisma и посадил новичка на другой этаж, заключив контракт самостоятельно. Получила ли от этого какую-то выгоду Prisma, не знаю, но мы сделали работу бесплатно», – говорит Екатерина Лапина.

Впрочем, собственников можно понять. Самоуправство ретейлера может нарушить концепцию всего комплекса и негативно повлияет на деятельность других арендаторов, комментирует Владислав Фадеев.

Прибегают сети и к угрозам закрытия, ставя на то, возможные потери от его ухода будут больше, чем штраф, который получит собственник. Но такой шантаж не всегда приводит к успеху. «Такой прецедент был в нашей практике, однако угроза привела, напротив, к увеличению арендной ставки», – комментирует Наталья Скаландис, управляющий директор Property Management NAI Becar в Петербурге.

ТРЦ наносит ответный удар

Непрерывные боевые действия привели к появлению на рынке профессиональных переговорщиков. Так, московская консалтинговая компания M1 Solutions на своем сайте сообщает, что за последний год уберегла три региональных ТЦ от необоснованной щедрости к своим арендаторов.

Например, пермскому ТРЦ «Семья» при участии M1 Solutions удалось сократить размер ежемесячных скидок по арендной плате в три раза, уфимскому ТРЦ «Семья» – в четыре, смоленскому ТРЦ «Галактика» – в шесть. Максимальный срок предоставления этих скидок снизился с года до трех-шести месяцев.

Корреспонденту «Фонтанки» в M1 Solutions заявили, что готовы оказывать такие услуги и петербургским ТРК. В частности, компания с помощью разработанной ею математической модели на основе данных о чеках и трафике в ТЦ готова оценить, стоит ли идти навстречу конкретному арендатору. Стоимость услуги – 45 тыс. рублей за один спор. А вот если владелец хочет, чтобы сотрудники M1 Solutions в личной беседе решили вопрос с арендатором, за это придется доплатить.

«Иногда собственнику неудобно отказывать арендатору, с которым сложились отношения. Внешней компании сделать это легче», – прокомментировал менеджер компании M1 Solutions. Плата оговаривается индивидуально и зависит от размера сети и сложности переговоров. «Бывает, что за день можно управиться, бывает, что и за месяц», – отметил собеседник издания.

Петербургские брокеры отмечают, что для нашего рынка такие услуги в новинку. «Раньше главной задачей управляющей компании были переговоры на этапе поиска арендатора, теперь же, когда сети и ТЦ второй год живут в режиме постоянного торга, ситуация изменилась», – говорит Екатерина Лапина. Впрочем, в Северной столице они будут востребованы, скорее, небольшими торговыми центрами. «Такие крупные игроки, как Fort и «Адамант», сами делают хорошую аналитику и могут отстоять позицию», – считает эксперт.